La recente sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione ha stabilito la natura meramente testuale della nullità degli atti notarili per violazione delle norme in materia urbanistica ed edilizia (art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – T.U. in materia edilizia – e art. 40 Legge 28 febbraio 1985, n. 47). La pronuncia ha quindi riaperto il dibattito sul rapporto tra le diverse esigenze di circolazione degli immobili e di contrasto all’abusivismo edilizio. Senza entrare nel merito delle diverse “interpretazioni” della Sentenza (che comunque non si può sostituire alla legge), diventa sempre più attuale (e urgente) la riflessione sul ruolo del Notariato e sulla tutela sostanziale degli acquirenti (verso cui si è proiettato il legislatore di recente con le norme sul deposito prezzo e sul preliminare notarile per gli immobili da costruire) anche in materia edilizia e urbanistica.
Già nel dibattito sulla funzione di garanzia del Notariato nel periodo del famigerato Ddl Concorrenza era emerso (soprattutto nel confronto con la politica) questo tema e già sappiamo che in alcune parti d’Italia il problema ha trovato nella prassi alcune soluzioni pratiche su cui ci sono stati confronti (e delibere) anche nel Consiglio Nazionale del Notariato. Abbiamo registrato anche come recentemente la Giurisprudenza di legittimità spinga in generale sempre più verso un’assunzione di responsabilità professionale del notaio che vada oltre gli aspetti formalistici e si estenda al dovere di informazione e consiglio ai clienti. Al di là quindi del tema della “nullità formale o sostanziale degli atti” sappiamo bene che il notaio può comunque essere considerato responsabile e non può pertanto limitarsi ad accogliere in modo indiscriminato le dichiarazioni di parte venditrice dovendo basarsi anche sulle risultanze documentali (catastali e urbanistiche). Certamente il notaio non può chiudere gli occhi e, a prescindere dalla ricevibilità dell’atto, deve comunque informare e consigliare le parti, valendo ben poco eventuali clausole di stile generiche e finalizzate solo a limitare la propria responsabilità.
Si pone a questo punto un tema più ampio: è sufficiente la tutela che oggi il sistema mette a disposizione? Il Notariato potrebbe dare un miglior contributo, contemperando le diverse esigenze in campo? In questi giorni è partito al Ministero della Giustizia il tavolo sul Notariato e pare che non vi siano preclusioni sui temi da discutere. Non lasciamoci sfuggire l’occasione e proviamo a ragionare su possibili soluzioni che possano assegnare al Notariato un ruolo ancora più insostituibile in quanto utile al Sistema e ai cittadini, eventualmente sfruttando le possibilità dell’informatica (per esempio, con l’accesso diretto alle banche dati dei Comuni) e anche l’ausilio (senza alcuna delega di funzione) di altri professionisti dell’area tecnica; si potrebbe anche prendere spunto, per alcune tipologie minori di difformità, da quanto già avviene nelle esecuzioni immobiliari con l’indicazione degli abusi e delle procedure, con i relativi costi, per sanarli.
Sarebbe utile la costituzione di un piccolo gruppo di lavoro (che prenda in considerazione sia gli aspetti tecnico-giuridici che quelli politici) per formulare delle proposte normative da presentare al Ministro? Se il Notariato non vorrà prendere una posizione politica sul punto rinunciando al proprio ruolo bisognerà prendere atto che avrà preferito (si tratterebbe comunque di una scelta politica, se fatta in modo consapevole) rimettere il “pallino” (e le relative responsabilità) ai singoli notai con il rischio (o il pregio) di farne materia di concorrenza sleale (o leale) e di fornire un “servizio differenziato” di tutele, magari condizionato anche dai rapporti di forza (e dalle capacità economiche) tra venditore e acquirente.
Domenico Chiofalo